A unidade franqueada, como regra, é instalada em imóvel alugado pelo franqueado. Ou alugado pela franqueadora e sublocado ao franqueado. Esse espaço ocupado pela unidade franqueada é chamado de “ponto comercial”, ou seja, é o local onde são regularmente praticadas as atividades próprias do negócio.
O ponto comercial é um dos itens que, juntamente com a marca, instalações, estoque, cliente, etc., integram o estabelecimento ou fundo de comércio e, por vezes, é extremamente relevante e valioso.
Neste cenário, é esperado que as franqueadoras operem no sentido de resguardar os pontos comerciais e, desse modo, atender aos seus interesses, dos franqueados e da rede como um todo.
A principal medida a ser adotada é orientar os franqueados a celebrarem contratos de locação de 5 anos ou mais, a fim de possibilitar, se necessária, a propositura da ação renovatória de contrato de locação. Além do mais, é preciso monitorar as datas limites para o ingresso das ações renovatórias, uma vez que, perdido o respectivo prazo, o locador do ponto estará autorizado a ajuizar a ação de despejo por denúncia vazia.
Ademais, a partir da nova Lei de Franquias de 2019, as franqueadoras que sublocam os imóveis para os seus franqueados estão liberadas para propor a ação renovatória, o que lhes concede alto grau de controle sobre os pontos comerciais.
Além da estrutura que envolve a sublocação, uma opção possível visando conservar os pontos comerciais é estabelecer nos contratos de franquia disposição que determine a “preferência” da franqueadora, para si ou novo franqueado, na sua aquisição ou do fundo de comércio inteiro.
Outra alternativa é inserir regra no pacto de franquia no sentido de que a franqueadora possui a “opção” de adquirir o ponto/estabelecimento, no momento da rescisão da avença. A quantia pela transação pode, desde logo, ser definida no contrato de franquia ou recomenda-se que, pelo menos, os seus critérios fiquem consignados, sempre levando em conta que a legislação não permite que seja pago um preço vil pelo ponto/estabelecimento, o que se caracterizaria como enriquecimento ilícito da franqueadora.
Observa-se no mercado uma confusão entre “preferência” e “opção de compra”. Assim, essas cláusulas precisam ser claras e completas, com o objetivo de serem acionadas sem ressalvas, sempre que necessário.
Ponto relevante a ser considerado é que a Lei de Locação de Imóvel Urbano (Lei 8.245/91) veda a transferência da locação para terceiros sem a anuência prévia do locador. Sob esse ângulo, com o fito de facilitar a ativação da preferência/opção de compra dos contratos de franquia, é fundamental que constem nos contratos de locação cláusulas que permitam a cessão da locação. Recomenda-se, outrossim, incluir nos pactos locatícios a possibilidade da troca da garantia ou fiadores, bem como da exoneração da “taxa de transferência”, aplicável, normalmente, nas unidades estabelecidas em shopping centers.
Questão que merece atenção especial é no que tange à “sucessão empresarial”. Em resumo, a Lei prevê que, nas hipóteses de continuidade do negócio, o cessionário é responsável nos âmbitos civil, trabalhista e fiscal por passivos do cedente. Por essa razão, antes de assumir uma unidade, a franqueadora ou seu franqueado devem promover a competente auditoria legal, além de firmar os contratos de trespasse com as devidas salvaguardas.
Finalmente, cumpre salientar que a “preferência” e a “opção de compra” tratam de direitos disponíveis, sendo, portanto, disposições inteiramente executáveis.
Daniel Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados e autor dos livros "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar" e “Franchising”
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